新・中間省略登記

新・中間省略登記とは?

例えばA⇒B⇒Cという様な順次売買があった際に、Bが不動産業者で、Cという最終的な買主が決まってる場合に、BとしてはA⇒B、B⇒Cという様に登記名義をいったんBにしてからC名義に変更するとなると、中間者であるBにとっては最初から転売目的であるのに、Bに対して不動産取得税、司法書士報酬、登録免許税がかかってしまう。

そのため、旧不動産登記法のもとではこの司法書士報酬、登録免許税を削減するべく、A⇒B、B⇒Cといった物権変動があったにも関わらずA⇒Cという登記申請が、法の不備をついて、事実上広くなされてきました。
これが中間省略登記です。

ところが平成17年に不動産登記法の大改正があり、登記申請の際には原則として登記原因証明情報の添付が法定されたため、新法では、物権変動の過程を証明する手前、A⇒Cという登記申請をしても、登記は通らずに、A⇒B、B⇒Cという登記申請をしなければ登記が通ることはなくなり、中間省略登記は受理されなくなりました。

そこで従前の中間省略登記以上の効用を得るためのスキームがいわゆる新・中間省略登記です。(今でも中間省略という方がいるが中間省略登記は物権変動の過程を忠実に反映していないため禁止です。)不動産業者によっては『三為(さんため)』『直接移転売買』等呼び方は種々あります。

このスキームは中間省略登記のようにA⇒B、B⇒Cというような売買がある点では変わりませんが、そもそも物権変動がA⇒Bではなく、A⇒Cと移転していることが特徴です。
物権変動自体はA⇒Cと移転しているため、中間者Bに対しての司法書士報酬、登録免許税はもちろん、不動産取得税もかかることなく、登記申請も受理されます。
これによって、事実上従前の中間省略登記以上の効果が期待できます。

特約

物権変動をA⇒Cとする場合に、AとBの売買契約にも、BとCとの売買契約にも特約を付す必要があります。
契約自由の原則から、強行法規や公序良俗に反しない限りこのような特約も認められます。
どのような特約を付さなければならないかをそれぞれ説明します。

AB間の売買契約における特約

AとBとの売買契約には下記の特約を付す必要があります。

第三者のためにする契約

AB間の売買契約における特約には第一に『第三者のためにする契約』である旨の特約を付す必要があります。
この第三者のためにする契約とはAB間とは直接関係ない第三者(ここでは最終の買主であるC)がAから直接所有権を取得する旨を定めます。

民法第537条(第三者のためにする契約)

  1. 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
  2. 前項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。

 この第三者のためにする契約の具体例として身近なものであると生命保険がわかりやすいかと思います。

例えば生命保険会社Aと保険契約者であるBが生命保険契約を締結する際に、保険金受取人をCとするような場合です。

この場合、Bは生命保険会社と第三者(保険金受取人)のために契約をし、もしBが亡くなった際は保険金受取人は生命保険会社に対して保険金を請求できます。

民法第537条2項に基づき、第三者(保険金受取人)の保険金請求権は、保険金受取人が、生命保険会社に対して、生命保険契約における利益を享受する意思表示をしたときに発生します。(もっとも契約自由の原則から生命保険契約にも種々の特約が付されていることから一般論ですが)

つまり売買契約はするけど所有権については指定する第三者に対して移転するんだよというような特約です。

『三為(さんため)』とはこの特約を省略した呼び名です。

所有権の留保

民法176条(物権の設定及び移転)

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

民法上は原則として売買契約締結時に所有権が移転するが、実務上売買契約には所有権移転時期が残代金支払い時というような特約が付されていることがほとんどです。
この特約をさらに修正し、BがAに対して売買代金の残額を支払った場合でも、第三者(ここでいうC)を指定するまでは所有権が移転しない旨の特約を付します。

第三者のためにする契約である特約が付されている以上、第三者が決まっていなければ所有権は移転しないのは当然ですが、第三者のためにする契約を補完し、注意を促す意味での特約です。

受益の意思表示の受領委託

本来であれば受益の意思表示は、第三者(最終買主であるC)が、第三者のためにする契約の債務者(ここではA)に対して受益の意思表示(所有権もらいますよ)をしなければ物権変動は生じません。
ただここでは最終買主であるCは、登記名義人であるAと面識がないことが通常であり、Cが、知らないAに対して受益の意思表示をしないと物権変動が生じないとすると不都合であるから、Aは、Bに対し、受益の意思表示の受領権限を委託する旨の特約を付し、Cは、Bに対して受益の意思表示をすれば、他の条件が成就すれば物権変動が生じるようになります。

ただし、この特約についてはCがAに対して受益の意思表示をすることが出来るのであれば特約を付す必要はないですが、そういったケースはほとんどないでしょう。

所有権移転債務の履行の引き受け

BC間の売買契約における所有権の移転債務の債務者は、本来であれば売主であるBです。
このBC間の所有権移転債務の履行をBがAに頼み、所有権移転債務の履行をAに引き受けてもらう特約です。

BC間の売買契約における法的構成

原則としては他人物売買です。民法は他人物売買は有効であると規定しているから他人の財産を他人が売るのは問題がありません。
ただし、宅地建物取引業法第33条の2では宅建業者は他人の所有物について、自らが売主になるような売買契約を締結することができないと規定していることから、宅建業者が売主となる際はこの規制を受けるのではないか?といったことが想定されました。

結果、宅地建物取引業法施行規則第15条の6、4号により他人物売買の禁止の適用除外の規定が設けられたことから、AB間で売買契約等を締結していれば特段問題は生じません。

そもそもBC間の契約は『指名されることによる対価の支払い契約』(いわゆる無名契約)ではないのかといったこともありましたが、『指名されることによる対価の支払い契約書』といったタイトルの契約書を作り、その契約に基づいて登記申請をすることは問題ありません。
ただし、一般当事者では理解出来ないことが通常であるので、実務では売買契約に特約が付されているといった解釈であることが多いです。
また無名契約と解釈すると買主保護規定である宅建業法の種々の規定の適用を受けないことも考慮する必要があります。

BC間の売買契約における特約

BとCの間の売買契約には下記の特約を付す必要があります。

第三者弁済

本来であればBがCに対して負っている所有権移転債務を、AB間の履行引き受けの特約に基づき、AがBに代わって履行することを、Cが承認するような特約です。

新・中間省略登記のメリット

・Bにとっては不動産取得税、司法書士報酬、登録免許税の削減

・Cにとっては上記費用が削減されたことにより安く購入することが出来る

・中間者Bが宅建業者である場合は瑕疵担保責任が2年間以上伸長される

・不動産業者が当事者間の仲介をするより、リスクをとって自ら中間者となった方が中間者の利益も増加し、買主としては宅建業法上の保護を受ける

・中間者Bにとっては同日決済であれば、資力がなくても、Cの売買代金のうちからAに対して支払うことで、売買代金を支払うことができる。

AB間における特約条項

(所有権の移転先及び移転時期)
1 買主は、本物件の所有権の移転先となる者(買主を含む。)を指定するものとし、売主は、本物件の所有権を買主の指定する者に対し買主の指定及び売買代金全額の支払いを条件として直接移転することとする。
(所有権留保)
2 売買代金全額を支払った後であっても、買主が買主自身を本物件の所有権の移転先に改めて書面をもって指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。
(受益の意思表示の受領委託)
3 売主は、移転先に指定された者が売主に対してする「本物件の所有権の移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主に与える。
(買主の移転債務の履行の引受け)
4 買主以外の者に本物件の所有権を移転させるときは、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履行するために、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。

BC間における特約条項

(所有権移転の時期)
1 本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領したときに、本物件の登記名義人から買主に直接移転する。
(第三者の弁済)
2 本物件は、未だに登記名義人が所有しているので、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金全額を受領した時に、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を移転直接移転する方法で履行することとする。

上記以外に、確認の意味で、AB間で売買契約が締結されており、第三者のためにする特約が付されていることを、BCは相互に確認するといったような文言を加入するとなおいいでしょう。

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