不動産競売

 ~裁判所の不動産の競売手続って?~

裁判所で不動産の売却手続を行っているということをご存知ですか?
裁判所での不動産の売却手続とは、具体的に ”不動産の競売手続” のことをいい、
ここ最近では、インターネットの普及により裁判所での売却不動産の情報を提供しているため、
”不動産の競売手続” を 聞いたことがある。知っている。
という方が増えたと思います。

しかし、裁判所での不動産の競売手続がどのようなものであるか?
を具体的に知っている方は、あまり多くはないと思います。

<裁判所の不動産の競売手続>

→ 債務者(物件の所有者)が金銭債務等の支払いをしないため、債務者の意思に反して ”強制的に” 不動産を売却する手続
のことをいいます。

債務者が任意に債務の支払いをすれば問題なく解決することですが、支払うべき金銭がない等の理由によって、支払わない場合に、その支払いを ”強制的に” 行うための手続が、民事執行法が定める
”不動産の競売手続” ということになります。
この ”強制的に” が所有者との任意の契約による通常の不動産売買と異なる点の1つです。
また、通常の不動産売買より ”安い売却代金” で購入することができる代わりに、通常の不動産売買では、売主の方で、買主が使用できる状態にしてくれますが、
不動産の競売手続では、占有者がいる状態の物件はそのまま売却して、自動的に買受人が使用できる状態になるというわけではないのです。(もちろん、占有を廃除する手続はあります。)

→ 不動産の状況をよく理解して購入しないと、大きな不利益を被ることがありますが、不動産の状況をよく理解して購入手続を行っていけば、自分の求める不動産を通常の不動産売買より安く購入することもできるといえます。

 

 2つの不動産の競売手続

上記で説明した裁判所での ”不動産の競売手続” には、「強制競売」 と 「担保不動産競売」があります。
ここで、「競売」の読み方について、
一般的には、「きょうばい」と呼ばれていますが、
裁判所や法律用語の中では、「けいばい」と呼ばれています。意味等には、違いはありませんが、
裁判所で不動産の競売手続に参加するときは、「けいばい」と言われますので、注意が必要です。

 

 事件番号について

裁判所で扱われる事件については、事件番号というものが付されます。
競売手続も一種の事件ですので、以下のとおり事件番号が付されることになります。

強制競売事件 ・・・ 「平成〇〇年(ヌ)第○○○号」

担保不動産競売・・・ 「平成○○年(ケ)第○○○号」

インターネット等で競売物件を見るときは、(ヌ)か(ケ)でどちらの競売手続かを見分けることができます。
手続自体は、両者とも民事執行法によって同じように行われます。

 

 基本的な競売手続の流れ

債権者が不動産の競売申立てをすると裁判所が不動産競売開始決定をし、競売対象の不動産を差し押さえます。
そして、執行官が対象不動産の現況について調査してその結果を現況調査報告書として執行裁判所に提出し、
評価人が対象不動産の評価額を算出してその過程を記載した評価書を執行裁判所に提出します。
それらの資料に基づいて、執行裁判所が売却基準価額決定し、対象不動産についての裁判所の認識を記載した物件明細書を作成し、対象不動産の売却の手続に付します。
売却手続は、裁判所によって対応が異なると思われますが、東京地方裁判所では、通常期間入札と特別売却をセットにして行われます。
売却手続に付される場合には、
①競売ファイルをご覧になる方へ(物件明細書・現況調査報告書・評価書等説明書)
②売却手続の公告書の写し
③物件明細書の写し
④現況調査報告書の写し
⑤評価書の写し
を編綴したファイル(ブルーファイルと呼ばれています)を、一般の買受希望者等の閲覧に供します。
(東京地方裁判所では、期間入札の場合において、入札開始の2週間前から閲覧に供します。)

※ 平成16年4月1日から、物件明細書の写し等を執行裁判所に備置く方法に代わるものとして、不特定多数の者が物件明細書等の内容の提供を受けることができるインターネット等で一般に公開する方法も認められています。

期間入札とは
入札期間(東京地方裁判所では原則として8日間)内に、買受希望者が買受申出保証金(通常売却基準価額の2割)を提供して買受けの申出をして、開札期日(東京地方裁判所では、原則として入札期間満了の日から1週間後)に開札し、最高価での買受けの申出をした者を最高価買受申出人とする手続です。
→ 期間入札で買受けの申出をする者がいない場合には、特別売却になります。

特別売却とは
執行裁判所の自由な裁量で方法を決めることができますが、通常は、先着順で、最初に売却基準価額の8割に相当する買受可能価額以上の買受けの申出をした者を買受人とする方法です。

入札期間→開札期日、または特別売却を経て、その後に売却決定期日(東京地方裁判所では、期間入札で入札があった場合は、原則として開札期日から1週間以内の日(特別売却で入札があった場合は、入札後に期日を指定(執行官からの特別売却調書提出から7日~10日後の日とされています。))に最高価買受申出人等が買受人と決定され、その決定が確定することにより、買受人に対し残代金(買受申出額から納めた買受申出保証金の額を差し引いた額)納付の通知がされます。
買受人が残代金及び登記に関する登録免許税を納付すると、執行裁判所が差押え・抵当権等の登記の抹消及び所有権移転登記の嘱託をします。
そして、買受人が支払った代金を債権者等に対する配当等の日を決め、関係人の呼出し等の手続をし、代金配当等の日に債権者等に対して代金の配当等をします。

※ 3点セットとは、「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」のことを指します。

 不動産競売の物件は誰でも購入することができるか?

不動産の競売による売却手続は、裁判所で行っていることから、特殊な人しか参加できず、何か特殊な資格が必要ではないかと思っている人が多いのではないでしょうか?
現在の不動産の競売の売却手続には、競売事件の債務者を除き、
基本的に ”誰でも” 参加することができ、競売不動産は ”誰でも” 購入することできます。
もちろん何か特殊な資格も必要ありません。

 競売事件の債務者が除かれているのは、その債務者が債務を支払わないために競売手続が開始されたことから、まずはその債務を支払うべきであり、その競売対象不動産の売却手続で買受けの申出をすることはできないとされているからです(民事執行法68条・188条)。

これに対して、担保不動産競売の場合では、債務者以外の者が競売対象不動産の所有者になっている場合(物上保証人)は、
自己の所有権を確保するために、競売の売却手続で買受けの申出をすることができます。

~競売物件の資料に関して~

不動産に関する公法上の規則について

買受人に対抗できる占有者等

~問題となる競売物件~

~競売物件購入申し込み手続きについて~

~代金納付手続について~

~競売物件の購入後の手続に関して~

 

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